Burgess, die meer dan twintig jaar aan goedkeuringsgegevens met gemiddelde dichtheid voor Melbourne analyseerde, zei dat de nieuwe code het traject van de ontwikkeling van herenhuizen nog niet naar de randgebieden zou moeten verschuiven, maar dat het te vroeg was om de impact ervan te beoordelen.
“Ik verwacht dat het een van de barrières voor de ontwikkeling van herenhuizen zou wegnemen”, zei hij.
Ontwikkelingen met een gemiddelde dichtheid, zoals de Lothian in Noord-Melbourne, worden steeds zeldzamer in de binnenwijken. Credit: Derek Swalwel
“Als je een ontwikkeling voorstelt en je weet dat deze binnen tien dagen zal worden goedgekeurd, neemt dat veel van de onzekerheid weg, vooral voor die kleinere bouwers en ontwikkelaars voor wie het vooruitzicht om achttien maanden of twee jaar in een planningsproces te zitten voldoende is om het project te beëindigen.”
Tien jaar geleden werd 80 procent van de herenhuizen gebouwd in de binnen- en middenwijken van Melbourne. Tegenwoordig ligt dit dichter bij de 60 procent, terwijl bijna 40 procent van de nieuwe woningen met een gemiddelde dichtheid wordt gebouwd in de groeigebieden van de buitenwijken van de stad.
Uit analyse van de goedkeuringsgegevens blijkt dat het aantal goedkeuringen met een gemiddelde dichtheid dit jaar in de gevestigde buitenwijken met 16 procent is gedaald tot 5741 en in de groeigebieden met 24 procent is gestegen tot een recordaantal van 3354 goedkeuringen.
De stad Casey, in het uiterste zuidoosten van Melbourne, heeft dit jaar meer herenhuisontwikkelingen goedgekeurd dan welke andere gemeente dan ook, gevolgd door Whittlesea, Hume, Melton en Wyndham. Het zijn allemaal groeigebieden.
In de middelste ring van Melbourne had het binnen-noordelijke Merri-bek het hoogste aantal goedkeuringen voor herenhuizen, terwijl Bayside en Boroondara allebei de neerwaartse trend in het aantal goedkeuringen doorstonden, ondanks dat ze vaak het doelwit waren van de vijandigheid van de deelstaatregering over hun verzet tegen de toegenomen woningdichtheid.
De gemeenten Melbourne, Port Phillip, Nillumbik, Yarra en Stonnington – op één na allemaal in de binnenstad – keurden dit jaar elk minder dan 100 woningen met een gemiddelde dichtheid goed.
Burgess zei dat de ontwikkeling van herenhuizen in het centrum van Melbourne minimaal was omdat woningen met een gemiddelde dichtheid voor veel ontwikkelaars financieel niet haalbaar waren.
“Het komt fundamenteel neer op de kosten van ontwikkeling”, zei hij. “Uiteindelijk is wat je nodig hebt om je projecten te verkopen hoger dan wat de markt bereid is te betalen.”
Muziektherapeut Jim Slattery en vrouw Kirsty Hopper verhuizen volgende maand naar een herenhuis in Lyndhurst, in de stad Casey.
Het echtpaar kocht hun woning met twee slaapkamers in oktober voor $ 600.000 en zal binnenkort hun huurwoning in Keysborough, dichter bij de stad, verlaten.
Slattery, 29, zei dat de locatie van hun eerste huisaankoop werd bepaald door de betaalbaarheid.
“We hebben hier wat tijd doorgebracht (in Keysborough) en we vinden het erg leuk, maar toen we op zoek waren naar een plek om te kopen, voelde het alsof de prijzen ons steeds verder naar buiten duwden,” zei hij.
Slattery kocht zijn herenhuis via Chaminda Gunasekara, een partner bij Ray White.
Een rij herenhuizen in Craigieburn in het uiterste noorden, een gebied dat een hotspot is geworden voor goedkeuringen voor middelgrote woningen.Credit: Luis Enrique Ascui
Gunasekara zei dat het aantal herenhuizen dat in het uiterste zuidoosten werd gebouwd, explosief was toegenomen.
“Tien tot vijftien jaar geleden hadden mensen zoiets van: ‘Ik wil geen herenhuis, ik wil een huis met grond omdat het land gewaardeerd wordt’,” zei hij.
“Maar er is veel veranderd, waarschijnlijk in de afgelopen vijf jaar op dit gebied. In alle nieuwbouwwijken die nu worden ontwikkeld, hadden ze tien jaar geleden waarschijnlijk twintig tot dertig herenhuizen op één landgoed, nu heb je er honderd tot tweehonderd. Omdat de vraag er is, blijven ze bouwen.”
Gunasekara zei dat de interesse in herenhuizen vooral afkomstig was van kopers van een eerste huis.
Dr. David Hayward, een emeritus hoogleraar openbaar beleid aan de RMIT Universiteit, zei dat de gegevens suggereerden dat de intenties en de uitkomsten van de planningshervormingen van de regering “uit elkaar gingen”.
“Sinds ze de hervormingen hebben ingevoerd om de lokale planningsbevoegdheden weg te nemen, zijn de goedkeuringen feitelijk afgenomen, maar niet toegenomen,” zei hij.
“Het bevestigt wel het idee dat bemoeien met de planning eigenlijk niet de manier is om een huizencrisis op te lossen.”
David Hayward van de RMIT Universiteit.
Hayward zei dat de langdurige terugtrekking van de overheid uit het bouwen van woningen veel meer heeft bijgedragen aan het ontstaan van een woningtekort in het binnen- en midden van Melbourne dan het onvermogen van de gemeenten om woningen met een hogere dichtheid goed te keuren.
“We hebben de afgelopen veertig jaar voldoende bewijsmateriaal gekregen dat de particuliere markt niet werkt, en niet in staat is effectief te werken,” zei hij.
“Je hebt aanzienlijke directe overheidsinvesteringen nodig om de doelen te bereiken die je jezelf stelt. Het heeft geen zin om te doen alsof de markt perfect is, behalve voor die vervelende planners. Het bewijsmateriaal ondersteunt dat niet.”
Sociale woningen vormen slechts 2,8 procent van de woningvoorraad in Victoria, ruim onder het nationale cijfer van 4 procent. In zijn dertigjarige strategie heeft vorige week uitgebracht, Infrastructuur Victoria adviseerde de regering om de komende vijftien jaar 60.000 nieuwe sociale woningen te bouwen in goed onderhouden buitenwijken, om het tekort aan betaalbare woningen in de staat aan te pakken.
Een woordvoerder van de deelstaatregering zei dat de code voor de herenhuizen en de laagbouw nog maar zes maanden geleden in het publicatieblad was gepubliceerd, en dat het enige tijd zou duren voordat de volledige impact ervan door het systeem zou stromen.
Laden
“De beste manier om huisvesting eerlijker te maken voor jonge Victorianen is door meer huizen te bouwen en Victoria bouwt en keurt meer huizen goed dan welke andere staat dan ook”, aldus de woordvoerder.
“We weten dat het te moeilijk is geweest om huizen te bouwen in onze meer gevestigde buitenwijken – daarom hebben we ons planningssysteem herzien, zodat meer Victorianen dichtbij banen, transport en diensten kunnen wonen.”
Begin de dag met een samenvatting van de belangrijkste en interessantste verhalen, analyses en inzichten van de dag. Schrijf u in voor onze Morning Edition-nieuwsbrief.
