“Alleen de aanbodzijde brengt ons daar niet, vooral niet in de huidige omgeving waar de bouwkosten zo hoog zijn”, zegt Eliza Owen, hoofd van het Australische onderzoek bij Cotality.
Laden
“We hebben verschillende voorbeelden gezien van stimulering aan de vraagzijde, in plaats van afkoeling van de vraagzijde, in de vorm van HomeBuilder en meer recentelijk de onbeperkte uitbreiding van het 5% depositostelsel.”
Niet alle steden kenden een piek in de onbetaalbaarheid. Melbourne is versoepeld door een aanzienlijk aanbod aan nieuwe woningen en een verhoging van de belastingen op secundaire woningen, plus bevolkingsverlies tijdens de lockdown-jaren.
“Ik denk niet dat het helemaal vastligt (in Melbourne),” zei Owen. “Je hebt nog steeds een behoorlijk hoge verhouding tussen woningwaarde en inkomen.”
De woningwaarde-inkomensratio in Sydney is teruggekeerd van zijn hoogtepunt, maar blijft de hoogste van het land.
Owen vroeg zich af waarom de vastgoedprijzen zo hoog waren als de huisvesting zo onbetaalbaar was.
Ze ontdekte een kloof van bijna $300.000 tussen hoeveel het gemiddelde huishouden zich kan veroorloven om aan een huis uit te geven, en wat het gemiddelde huis kost.
Ze ontdekte dat de gemiddelde huizenverkoper een papieren winst maakte van iets meer dan $300.000, en zei dat de recente vermogenswinsten van huizenverkopers opnieuw in de huizenmarkt zouden kunnen worden geïnvesteerd.
‘Als je op deze markt kunt kopen, komt dat waarschijnlijk omdat je op deze markt verkoopt’, zei ze, en voegde eraan toe dat anderen mogelijk toegang krijgen tot overwaarde van hun huis om kinderen te helpen een erfenis te kopen of door te geven.
Laden
Voor huurders zegt Owen dat een huishouden in een hoofdstad met een gemiddeld inkomen 31,7 procent van zijn inkomen aan huur moet besteden, maar een huishouden met een laag inkomen zou 53,8 procent nodig hebben.
“Het werkt niet, en dat is waar uw huishoudens met lagere inkomens een impuls nodig hebben voor sociale en betaalbare woningen, en Commonwealth Rent Assistance nodig hebben, en ze lopen meer risico.”
Owen zei dat het niet langer voldoende is dat huishoudens naar een goedkopere plek verhuizen.
“Het verspreidt het probleem alleen maar verder”, zegt ze. “De sterkste groei vond plaats in het segment met de laagste waarde van de markt en dat komt doordat huishoudens met relatief hoge en gemiddelde inkomens zich naar de onderkant van de markt wenden.
“Ze hebben een grotere koopkracht en dat breidt zich uit naar de volgende meest betaalbare en de volgende meest betaalbare totdat er geen volgende meest betaalbare is.
“De oplossing moet dus een zeer doelbewuste oprichting van niet-marktwoningen zijn … om mensen met lagere inkomens te beschermen en ervoor te zorgen dat belangrijke werknemers fatsoenlijke toegang hebben tot de gebieden die zij bedienen.”
Een afzonderlijk rapport van SQM Research voorspelt dat de vastgoedprijzen volgend jaar zullen stijgen, met een basisscenario van 6 tot 10 procent in de hoofdsteden.
SQM-directeur Louis Christopher verwacht dat de economie stabiel maar traag zal zijn en dat de rente vanaf medio volgend jaar met één tot twee zal worden verlaagd.
In dit scenario zouden de huizenprijzen in Sydney met 3 tot 6 procent stijgen, in Melbourne met 4 tot 7 procent, in Brisbane met 10 tot 15 procent en in Perth met 12 tot 16 procent.
Shane Oliver, hoofdeconoom van AMP, zei dat het tekort aan woningen in verhouding tot de vraag de betaalbaarheid heeft verergerd, naast een langdurige daling van de rentetarieven, een concentratie van de bevolking in een paar grote steden en de korting op de kapitaalwinsten.
“Het aanbod heeft simpelweg geen gelijke tred gehouden met de vraag. De afgelopen jaren hadden we 230.000, 240.000 woningen per jaar moeten bouwen. We zijn begonnen met 170.000”, zei hij.
“We kunnen het repareren. We hebben veel land in Australië, maar we missen de wil om dat te doen en we besteden te veel tijd aan ruzie maken over wat we moeten doen.”
